Разговоры на кухнях про «вложить в бетон» никуда не делись. Родственники до сих пор советуют купить однушку и сдавать, называя это надежным вложением на старость. Но если честно посчитать все расходы, а не только арендную плату, картина меняется кардинально. Я сам прошел через покупку квартиры под сдачу и теперь могу сравнить цифры с тем, что получил бы, вложив ту же сумму в облигации.
Сколько реально приносит квартира в аренду
На бумаге все выглядит красиво. Квартира за 6 миллионов сдается за 35 тысяч в месяц, это 420 тысяч в год, то есть 7% годовых. Звучит неплохо на фоне депозитов. Но это грубая доходность, которая никак не учитывает реальность жизни с арендаторами.
Теперь вычтем ремонт перед заездом новых жильцов, обычно это 100-150 тысяч раз в 2-3 года. Добавим простой между арендаторами, в среднем 1-2 месяца в год квартира пустует. Налог на доход от сдачи съедает еще 4-6% от суммы аренды. В итоге реальная доходность от сдачи квартиры часто опускается до 3-4% годовых, а иногда и ниже.
Скрытые расходы, о которых не говорят риелторы
- Коммунальные платежи в период простоя квартиры
- Амортизация мебели и техники, порча имущества жильцами
- Страховка квартиры от затопления и других форс-мажоров
- Комиссия риелтору при поиске новых арендаторов
- Время и нервы на решение конфликтов с жильцами
Облигации: скучно, зато предсказуемо
Облигации федерального займа сейчас дают доходность 13-15% годовых, корпоративные облигации надежных компаний еще выше. Никакого ремонта, никаких простоев, никаких звонков в три часа ночи про прорвавшую трубу. Купил и забыл до даты погашения.
Налог с купонов составляет те же 13%, но считается он прозрачно и без сюрпризов. Если открыть индивидуальный инвестиционный счет, можно получить налоговый вычет и увеличить реальную доходность еще на несколько процентов.
Квартира или облигации: честное сравнение
Выбор между квартирой и облигациями это не только вопрос цифр. Квартира это актив, который растет в цене сам по себе, пока вы спите. За последние 10 лет недвижимость в крупных городах подорожала в среднем на 50-80%, и это помимо арендного дохода.
Инвестиции в недвижимость дают психологическое ощущение надежности, которое облигации никогда не обеспечат. Квартиру нельзя обнулить банкротством эмитента, она остается физическим активом. Но ликвидность у нее низкая, продать быстро и без потерь в цене сложно.
Как считать реальную окупаемость квартиры
Окупаемость квартиры под сдачу в среднем составляет 15-20 лет при чистой доходности в 4-5% годовых. Это с учетом всех расходов, но без учета роста цены самой недвижимости. Если добавить потенциальный рост стоимости квартиры, срок окупаемости сокращается, но это уже не чистый денежный поток, а виртуальная прибыль на бумаге.
Лично я для себя вывел формулу: если у вас есть время и желание заниматься управлением недвижимостью, квартира может быть неплохим вложением с учетом роста цены актива. Если хочется пассивного дохода без головной боли, облигации выигрывают по соотношению усилий и денег.
Вопросы и ответы по теме
Что выгоднее: квартира под сдачу или облигации?
По чистой денежной доходности облигации чаще выигрывают, давая 10-15% годовых против 3-5% у квартиры после всех расходов. Но квартира дает дополнительный рост стоимости актива, который облигации не предоставляют.
Какая реальная доходность от сдачи квартиры в аренду?
После вычета ремонта, простоев, налогов и коммунальных платежей реальная доходность составляет 3-5% годовых, а не 7-8%, которые обычно указывают в объявлениях о продаже.
Сколько лет окупается квартира, купленная для сдачи в аренду?
При средней доходности 4-5% годовых окупаемость квартиры составляет 15-20 лет без учета роста стоимости самой недвижимости.
Нужно ли платить налог с дохода от сдачи квартиры?
Да, налог составляет 13% для физических лиц или 4-6% при оформлении статуса самозанятого, это обязательно нужно закладывать в расчет доходности.
Можно ли комбинировать квартиру и облигации в инвестиционном портфеле?
Да, многие инвесторы держат и недвижимость для диверсификации, и облигации для стабильного денежного потока, распределяя риски между разными классами активов.
